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西九商地估值千億變300億

2019-09-15

暴力打殘營商前景 高鐵站上蓋招標看淡

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 中美貿易戰惡化,加上本港暴力示威衝突不斷升級,對本港樓市造成莫大衝擊,地價亦因此被睇低一線。政府下周五起推出西九龍高鐵站上蓋「巨無霸」商業地招標,可建樓面316.46萬方呎,為歷來最大單一招標地產項目。然而,面對當前社會環境,不少測量師都大幅調低地盤估值,由兩個多月前的最高逾千億元估值,大削20%至40%不等,且彼此估值分歧極大,最新估值由316億元至886億元不等,並預料項目或有流標風險。

本港樓市面臨內憂外患,但無阻政府推地。地政總署昨日公佈,公開招標出售九龍連翔道與柯士甸道西交界用地,亦即西九龍高鐵站上蓋項目,招標於9月20日開始,截標日期為11月22日。業界人士指,今次項目招標時間較一般長,主要因為規模較大,相信政府是想給予發展商更多時間研究。

融資有難度 存流標風險

泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚表示,近期社會及樓市氣氛都不佳,之前的啟德商業地皮中標價並不理想,加上目前企業難以融資,有評級機構又調低香港評級,企業未來的融資成本上升,故下調高鐵西九龍站上蓋商業地的估值,由早前預測每方呎樓面地價約1.7萬元,大幅下調40%至約1萬元,即估值僅約316億元。他更直言,項目地價連同建築費高達數百億元,即使發展商以合組財團形式競投地皮,融資方面亦有難度,存在流標風險。

本港史上最大商地出售

根據署方資料,項目地盤面積約643,106方呎,最高可建樓面約316.46萬方呎,屬本港史上最大型單一出售商業發展項目。由於規模極巨型,兼且最近市場氣氛轉差,令市場對地皮估值存有極大分歧。綜合市場資訊,地皮估值約由316億元至886億元不等,每呎樓面地價由10,000元至28,000元。測量師估計,因項目規模太大,日後估值容易因地契內規定的零售及寫字樓樓面比例及相關配套而出現變數。

今年賣3商地1流標1撻訂

值得留意,今年以來,政府推出3幅商業地,最後只售出1幅,另外兩幅則流標及遭撻訂。而這唯一售出的商業地為啟德體育園商業 / 酒店地,於今年8月13日批予遠東發展,其成交地價為24.46億元,按可建樓面約34.44萬方呎計,每呎樓面地價約7,100元,當日比市場預期的下限還低11.25%。

事實上,今次商業地皮規模之大,為香港賣地史上首見,之前問到發展局局長黃偉綸會否將其拆細出售,他回覆不會,原因是想項目可以統一設計及管理。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,受到最近市況及社會情況影響,在未知詳細賣地條款的情況下,假設不能拆細出售及按現有信息,估計樓面地價約每方呎2萬元至2.8萬元,估值約791億至886億元,較年初調低20%。

回收期長料少量財團入標

林浩文形容,今次地皮屬「可遇不可求」及有「戰略性」位置,屬大型發展商「必爭之地」。估計項目會有寫字樓、超5星級酒店、零售及其他商業配套。長期租金回報率約3%至3.5%,估計資金回收期約20至30年。因投資額大,估計只有3至5個財團入標,以合組形式入標為主,獨資機會不大,並相信大型中資亦會參與。他補充,發展商在「商業地」的估算及出價上跟「住宅地」截然不同,出價一定比住宅地有差別及其他考慮。

他又提醒,地皮投資額高達千億元,加上資金回收期長,預料政府與發展商於地價「計算」上存在一定落差。因發展商會考慮更多項目的未來現金流及出租率等因素,希望政府計算上會更「貼市」,否則有機會流標。

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